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三色冰淇淋机《02488324639》新手买房的注意事项 - 博文预览
新手买房的注意事项 2012年02月18日
新手买房的注意事项~办理按揭购房手续步骤~购房步骤详解~在中国买房必备知识
新手买房的注意事项~办理按揭购房手续步骤~购房步骤详解~在中国买房必备知识
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费――购房的前提。根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累――购房的关键。首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。点点滴滴的积累就是一笔财富。此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识――购房的必需。房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘――购房量力而行。 面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据 保险期限的长短而变化
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例（一）
某购房者购买一套商品房，报价为每平方米5500元/平方米起价（现房）。现假设该购房者选中了一套位于5层，面积为81平方米的两室一厅，其价格为5700元/平方米，那么购买这套商品房的费用应包括：
一、房价款：5700元/平方米×81平方米＝461700元
二、应交税费：
1、在交易过户过程中：
（1）契税：买方缴纳房价款的4％，等于461700元×4％＝18468元；
（2）买卖手续费：买卖双方各交成交价的0.5％，等于461700元×0.5％＝2308.50元；
（3）印花税：买卖双方各缴纳合同金额的0.5‰，等于461700元×0.5‰＝230．85元。
三项合计为：21007.35元。
2、在申办产权证件过程中
（1）登记费：每建筑平方米0.3元，等于0．3元/平方米×81平方米＝24.3元
（2）房屋所有权证工本费：每证收费4元。若房屋产权为2人以上时，还应办理房屋共有权执照，每证收费2元。
（3）印花税：每件5元。三项合计为33.3元
（4）公共维修基金：购房款的2％，等于461700元×2％＝9234元。
八、购房费用具体实例（二）
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：2元（一次性）。
2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
3、保洁费：36元/年・户。
4、保安费：24元/年・户。
5、各项费用统收费：12元／年・户。
6、自行车存车费：48元／年・户（以每户有两辆算）。
7、共用电视天线费：39．84元／年・户（以每户有两端计）。
8、生活垃圾外运费：7元／年・户。
9、化粪池清淘费：24．3元／年・户。
10、管理费：113．4元／年。
11、小修费：155．52元／年。
12、中修费：554．32元／年。
13、小区公共设施维修费：81元／年。
14、供暖费：1296元／采暖季。
备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
新浪房产提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费 一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费 有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
评估费 持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
交易费用
契税：普通住房1.5%，高档住房3％。已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费：每套80元
印花税：5元，买卖双方均需缴纳
手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
购买一手房，并且选择以按揭贷款的方式来购房的，主要涉及如下几个程序：
1选择房间，交付定金签署认购协议；
2选择意向银行并签署按揭合同、《商品房买卖合同》；
3银行放款，买受人供楼；
4合同约定日期以前开发商交房，买受人收楼；
5开发商完成大确权，买受人申请办理房地产权证；
6买受人结清贷款并撤销抵押。
这几个程序是针对按揭购房的买受人而言的，如果是一次性购房，那么其中的第2中无需签订按揭合同，第3不需要，其他程序仍旧类同。
下面我就上述第2至6程序进行详细说明。
一、选择意向银行并签署按揭合同、商品房买卖合同
按揭买房，买房人预备好必须交纳的首付款以后，余额部分向银行申请贷款，那么既然要向银行申请贷款，就一定要选择某一家银行做贷款，选定银行以后，就同这个银行签订按揭合同，并提交按揭所必须的资料。这里呢需要注意几个问题：
第一，选择哪一家银行来做贷款？主要考虑两点：能不能贷到自己预期的贷款成数和利率折扣优惠以及供款是否便利；
第二，提供银行办理按揭所必须的资料，这里要给大家提个醒：一是身份资料包括身份证、户口本、结婚证/未婚证/离婚证或者离婚判决书，这三证必须要信息一致，名字和身份证号码如果在三证上信息不一致，则需到户籍所在地的公安局或者民政局出具证明；二是个人的资产资料里面借款人的银行流水（最近半年）的每个月进帐最好能达到自己每月月供额度的两倍（不是必须，这个审查因选择银行不同而审查松紧不同）。
第三，签署商品房买卖合同时买受人一定要注意一点――购房合同上有几个人名，将来办出来的房地产权证也是几个人。所以实际中某些买受人在办房地产权证时提出要加名，多办一个房产证通常是很难办到的。这一点对于我们年轻的朋友，未婚男女朋友联名购房时尤须注意甚至于购房合同上只写妻子名字，那房产证也只办一个署妻子名，当然婚内购房属于夫妻共有财产默认丈夫也是房产的共有人，但这不会在房产证上体现。
二、银行放款，买受人供楼
买受人签署完按揭合同以后银行审查放款以后，买受人就需要供楼了，也就正式成为一名“房奴”了。假设银行本月20号放款，那么买受人就要从下个月的20号供楼，往后每个月都是20号供楼（即保证在该日期以前把钱存到供楼帐户内）。当然，某些银行如中国银行每月15号、农村信用合作社每月16号供楼。但无论哪一天供楼，都要保证及时供楼，如果未能及时供楼会产生逾期记录也即是买受人的不良信用记录，这会影响借款人往后再次向银行申请贷款能否顺利获得审批。
另外呢，供楼中最常出现的一个问题就是提前还款。现今，几乎所有的银行都能做到，不限次数不计罚息，借款人自由选择提前还款，但买受人须至少提前30天向银行提出书面申请，且提前还款额度必须是以万为单位。差别在于有些银行会要求买受人必须供楼12个月或者24个月以后才能提前还款，有些银行则无此方面规定。
再者，很多人都对提前还款后的利息如何计算有些疑问。答案是：提前还款部分从还款之日后不再计息，这里我举个例子来说明。例如一人购房后贷款50万，20年，按现在最优惠的七折利率――月利率为千分之3.。465计算，每月月供是3071.50元。供款11个月时向银行提出申请要求提前还15万元。30天后银行结算通知买受人于第12个月的供款日至银行办理提前偿还手续。那么从第13个月开始，该按揭借款人每月供额如何计算呢？第一步，计算借款人供楼12个月，已向银行偿还的本金数额。借款人供款数额为3071.50* 12个月，总额为36858元。这其中假定本金为15000元，利息为21858元。则借款人已向银行偿还本金=15000+150000=165000元。第二步，从第13个月开始尚欠银行本金=500000 ― 165000 = 345000元。那么从第十三个月开始，就以345000元为基数计算月供。
三、开发商交房，买受人收楼
按照合同约定，开发商必须在合同约定交楼日期以前交付房屋给买受人，如不，则须承担延迟交付的违约责任。对于延迟交楼的违约责任建议买受人在签署商品房买卖合同的时候注意一下合同约定的违约金比例以及合同附件五中有无约定违约金的最高上限，如果万一出现开发商延迟交付的情况，就是依据合同的约定来追究开发商的违约责任的，按天计算，如果延迟交付时间长的话，这个赔偿数额可是非常可观的。
开发商在商品房经验收合格以后，即向买房人发送《收楼通知书》，买受人执《收楼通知书》及《商品房买卖合同》等相关资料收楼。收楼时，买房人有权审查开发商是否有提供按照法律规定所须提供的文件，如商品房竣工验收报告、消防验收合格报告、水电安装等方面文件。买房人在开发商指定人员陪同下收楼，如有发现质量问题，可不予签字。购房人千万注意一点：在自己对房屋验收不满意的情况下，或者房屋并不能实际交付使用的情况下，无论如何，不要在开发商的任何文件上签名。要知道，某些情况下，我们的那一个签名极其重要。
四、开发商大确权，购房人申请办理房地产权证
交楼以后，开发商需要提供相关资料到当地的房管部门办理大确权手续，这个手续的办理时间通常需要比较久，这是办理房产证过程中最要重要的一环。因为所谓大确权即是指开发商去房管局将整幢楼的房产证办出来，然后该幢楼的单户业主才能办理属于自己的各单元的房地产权证，即是说，开发商的确权手续是买受人办理房地产权证的前提条件。开发商办妥确权手续，则买受人不存在无法办理个人房地产权证的风险。
在开发商办理确权手续的同时，买受人可以申请办理房产证。这时需要买受人签署一些相关资料并交纳一些费用如买卖合同印花税、律师代办费等。房地产权证办理完毕以后，原件通常会由银行收执，而非买受人自己持有，但是通常银行会允许买受人在合理情况下向银行借用房产证原件,[url=三色冰淇淋机]三色冰淇淋机[/url]。并且，按揭客户和一次性购房客户办理出来的房产证有一个不同，就是按揭客户的房产证上是盖有抵押章的（目的是为了保障银行债权的实现），而一次性客户的房产证是没有的。
五、买受人结清贷款，并撤销抵押
银行的钱，借了始终是还的，早还早了。那么按揭借款人还清所有的银行贷款的时候又需要做些什么呢？当按揭借款还清所有借款时，银行会出具一份叫作《结清证明》的材料。然后买受人执《结清证明》、《商品房买卖合同》等材料到房屋所在地的房管局办理撤销抵押的手续。何谓撤销抵押？又如何办理？先前在第四――办理房产证的时候我们提到，按揭客户所办理的房产证上是盖有抵押章的，那么现在买受人执《结清证明》到房管局，提交申请办理撤销抵押的手续，通常从房管局受理之日起算15个工作日内办理完结。办理完毕以后，买受人就可以拿到自己的房产证原件，这时房产证上会盖一个“撤销抵押”的公章。
也就是说，直到办完撤销抵押的手续以后，按揭买受人才真正完全成为房子的主人，拥有房子的所有完整权利。
寄居、奔波、奋斗，也许我们大家所希望的也不过是在工作的城市拥有属于自己的一个空间，可以承载我们的安与乐。而这一切，仿佛必须拥有属于自己的那套房才能让我们找到归属感。在房价飞涨的今天，也许我们要以“居者有其屋”来判断自己是否小康了。所以，朋友们阅读本文，希望能够给你们起到一点作用，使大家顺利拥有一套房――尽早奔小康。
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